家を売る場合には残債（ローンの残り）があれば家を売ることはできません。
ただし、やりようによっては残債の支払いを残したまま家を売ることができます。
実は、私自身が残債をまるまる残したままで築10年の家を売った経験があるから知っているんです。
残債をそのまま残して家を売るには
まず正しい残債がいくらになるか把握すること（※ローン中の家を売るにはローンの一括返済が条件となるため）
正しい残債とは、家を売ったお金を返済にまわしても完済できない金額のことを言います。
例えば、ローンの残り2000万円の状態として、そこから家を売り、家の売値が1500万円だとしたら残債は500万円というイメージです。
通常、この500万円を払えないと住宅ローンの抵当権が残ったままになるので「家を売れない」と勘違いされる方が多いんです。半分正しいですが半分間違いです。
実は、この500万円の住宅ローンの名目を他の個人融資などの”単なる借金”に変えてしまうことで対処ができるんです。いわゆる「借り換え」という方法になります。
借り換えを使えば、個人融資で借りた500万円で住宅ローンの残り500万円を払って終わらせることができるというものです。
結局、ローンは名前が変わるだけなので残った500万円のローンは今まで通りコツコツと返済すれば良くわけです。これなら無理なく家を売ってしまうことができます。
借り換えの相談の仕方
銀行のローン担当者に「ローン返済中の家を売りたいけど、家の売値だけではローンを完済そうにありません。そこで、残債を返済するためのローンを利用したんですが」と声をかけてみれば話は通じます。
家を売るということは、現在の大きな住宅ローンが無くなるという前提になるため、今までよりもローンが少額となるため個人融資も通りやすくなります。
その性質を利用して、個人融資で500万円を借りて住宅ローンの残債の500万円に回すというやり方になるんです。
借り換え相談は住宅ローン利用中の銀行がベスト
借り換えを行う場合、住宅ローンを利用している先が銀行なら割りとかんたんに話が通りやすくなります。なぜなら、銀行からすれば住宅ローンだろうと何ローンだろうと、あなたに貸す金額には違いがないため、損をすることがないからです。
むしろ断れば他の銀行にローンを移される可能性があるのでそれは避けたいはずです。
ローン相談の前に家の正しい売値を把握しておくこと
銀行にローンの相談をする場合、窓口担当者から「家はいくらで売れる見込みですか？」と必ず聞かれます。
この時、売値が即答できなければ話になりませんし、その売値が安い金額であれば、借り換えのローン審査も厳しくなってしまいます。（ローン利用額が大きくなるから）
そこで、欠かせないのが家の最高値で売れる査定を「売値の根拠」として見せる方法です。
こうした資料がなければ、銀行が自社で売値をつけようと動き出し、その結果、安い査定額を付けられて無駄に大きなローンを組まされるリスクもあります。
高い査定が見つかります→ 一括査定なら複数の不動産屋から査定が集まり最高値を逃しません
中古の家の売値は扱う不動産屋によってまるで価格が違ってくるのでこうした一括査定などを利用して複数社の価格を比べる必要があります。
と言うのも、その業者にとって売るのが得意な家なら高値になりますし、苦手な間取りや価格帯ならどうしても弱気な安い売値になるからです。
場合によっては2000万円ほどの家で売値に500万円くらいの違いが出ることもあります。
また、銀行によっては不動産の転売をしているところもあり、そうしたところだと「当行に売ってもらえるなら融資をします」と条件付きの提案をしてくるケースもあります。
このとき、売り主のあなたが正しい売値を把握していなければ、相場が2000万円で売れるはずの家を1700万円や1500万円などの安い値段で買われて大損させられる恐れもあります。
でも、事前にネットの一括査定などを利用しておけば、銀行が提示してくる金額が相場よりもはるかに安い金額かどうかも即座に見抜くことができます。ところが、事前にあちこちの不動産屋から査定をもらっておいて正しい相場を把握しておけば損させられることもありません。
また、相談をする最初の時点で、事前に集めておいた査定の最高値のものを見せておけば、銀行も下手に安い金額で買い取りの提案をすることもできなくなります。
場合によっては、最高値の査定額と同額でその場で銀行が買ってくれる可能性だってありますよ。
