家を売るには、注意すべきポイントはシンプルにたった１つです。
それは、ネットの一括査定サービスを利用するだけでいいんです。
一括査定は、家の間取りや価格帯と相性の良い業者が見つかり、結果的に高く売れやすいので不動産屋を選びが簡単になるんです。
一括査定サービスには、首都圏に強いものや、地方に強いもの、マンションに強いところなど実力が偏ったところも多いです。
ところが、一括査定の裏側に詳しい人でないと「どこに頼むのが最適か」を見抜くことは無理です。
でも大丈夫です♪
以下の日本最大級の一括査定サービスを利用して複数業者から査定をもらえば売却は成功します。
↓ 査定を使ってみました ↓
家を売るには 「もくじ」
1.家を売るのに査定サービスを使わないのは危険
家を売るのに査定サービスを使わないのは危険
もし、一括査定を利用せずに、自分で探した業者に声をかけてしまうと、相性の悪い業者に声をかけるリスクがあり、相場より100万円や500万円以上も安く売られて大損する危険があります。
そんな一括査定のサービスは複数ありますが、例えば私も毎回利用している、上記のイエウールなら運営歴や利用者満足98%ということからも安心なんです。
家を見せずにネット上から「家の相場額」や「最高値の金額と業者名」も分かります。（金額に満足できれば最高値の業者に依頼すればいいだけです。）
家に合った不動産屋ってどういうこと？
家に合った不動産屋さんというのは、あなたの家を欲しがってくれるお客を知っている不動産屋さんのことです。
不動産屋さんの顧客のなかに「立地」「間取り」「価格帯」「デザイン」「子供の学区」などいずれかで、あなたの家が希望通りであれば、高い値段ですぐに買ってくれる傾向があるからです。
相性の良い不動産屋はどこにいるの？
あなたの家と相性の良い不動産屋を見つけるには、ネットの無料サービスを使って見積りをもらえば簡単に分かります。
複数社から見積りをもらうことで誰でも簡単に金額の比較ができるからです。
例えば、A社B社C社から見積りをもらった場合、A社が3000万円でB社が3500万円、C社が2900万円という感じで売値はバラバラに出ることが多いです。
それを知るには通常は自分の足で複数の不動産屋を回らないといけませんが非常に面倒ですよね。そんな手間を解消してくれるのがネットから利用ができる見積りサービスのメリットでもあるんです。
不動産屋によっては高級住宅を売るのが得意な業者もいれば、平屋やバリアフリー化された住宅を売るのが得意な業者、または特定のハウスメーカーやオール電化住宅を売るのが得意な業者など様々です。
そうした、あなたの家を売るのにマッチした業者を選ぶことさえできれば、住宅の良さを無理にアピールなんてしなくても、すぐに欲しがって買ってくれるお客さんに情報を伝えるだけで、すぐに内覧につながったり、相場よりも高い値段ですぐに売れることも珍しい話ではありませんよ。
例えば他所ならどう頑張っても2000万円でしか売ってもらえない家が、内覧1組目であっさりと2500万円で売れるなんてこともありえます。
関連記事 → 家を売る際にネットの無料査定サービスを使ってみました
家を売るにはいくらかかる？
家を売るには、不動産屋さんへの手数料、登記費用、印紙代、そして場合によっては測量費用などの支払いが発生します。（仮に、不動産屋さんを利用せずに売るとなると「買取業者」に売る方法となり、この場合には手数料がかかりませんが買取額は不動産屋を通して売るより安くなることが多いです。）
不動産屋さんを通して売る人が一般的で、その場合には手数料として「家の値段の約3％」が発生します。これは交渉しても値引きしてくれる不動産屋なんてまず存在しません。
ちなみに、不動産屋さんに払う手数料の計算は売値ごとに若干違ってきて、売値が400万円超の場合には「売値の3％+6万円 さらに消費税8％を加算」となります。（※建物も土地も同じ計算になります。）
私の体験上だと、手数料は、ざっくり計算するなら「売値の3%に6万円を加えた金額」これに諸費用として20万円ほどを見ておけばだいたいは大丈夫です。
（例えば）
家（建物と土地）の売値が3000万円の場合は、（90万+6万円）これに消費税の8％！
つまり、1,036,800円ということになります。
後は登記費用を司法書士さんに支払ったり、測量が必要な場合には測量費などもかかりますが、それらはせいぜい数万円程度なので不動産屋への手数料に比べると微々たるものになります。（
もちろん、これも値引きなんて交渉はできません。）
→ 一括査定サービスの詳細まで戻る
家を売るにはいくら税金がかかる？
家を売るには税金がいくらになるか？イマイチ分かりづらいので不安になる方も多いと思いますが、実は、殆どの人は税金がかからないんです。と言うのも、どれだけ頑張って家を売ったとしても、かつて購入した時よりも高く売れるなんてことはないので利益が出ないからです。
※税金がかかるケースというのは、利益から控除額なども差し引いたうえで残る金額の「課税対象額」というものがないとかかりません。控除額には3000万円が用意されているのでなおさらです。
かつて購入した家土地が、売る時点で3000万円を超えて値上がりすることなんてまずありえないですよね。土地は値上がりをしたとしても、建物の価値はぐんぐん下がり木造だと20年もしないうちに価値はほぼ0円になるくらいです。
※課税が考えらえるとしたら、東京都内でも屈指の人気をほこる一等地のマンションくらいなはずです。
家を売るのが所有してから５年以下か５年超か？売却益にかかる税率が変わります
売ろうとしている家（建物）について、所有期間が５年以下だと税金は高くなり、5年を超えれば安くなります。
5年保有を基準に税率が大きく下がるのは、いたずらに転売をされて不動産がマネーゲーム化されてしまうことや、乱開発を防ぐためなんです。
気になる税率ですが、5年超の場合には税率20％（所得税15％・住民税5％）となり、5年以下の場合には税率39％（所得税30％・住民税9％）となります。
※ここで注意していただきたのは、5年超や5年以下という基準日は、売る年の1月1日の時点をさしていて、1月1日の時点で5年超か以下を判断されます。なので売る相手に引き渡しをする日をこの基準に照らし合わせてみて慎重に決める必要があります。
相続でもらった家や土地を売るなら非課税になることも
相続で家や土地をもらってすぐに売る場合、普通に考えるとあなたは１円もお金を払っていないので、売る金額がまるまる課税対象になるイメージをお持ちになるかもしれませんね。
でも、相続を受ける場合には「基礎控除額」というものがあり、課税対象額から基礎控除を差し引くことができます。
つまり、相当大きな金額の不動産相続をしていなければ、課税対象額の範囲内に収まり、税金の支払い対象外になるということです。
相続税の基礎控除について
ちなみに、相続税の基礎控除は「3000万円＋（600万円×相続する人数）」となるため、夫婦と子供2人の家庭で親の1人が亡くなった場合には、4800万円が基礎控除となります。
もし仮に、他に預貯金などが無い場合には、家の売値が4800万円以下なら課税されません。
また、預貯金が4000万円あったとしてたら、預貯金に対して控除で使い切れなかった残りの800万円が不動産の売却益に対して利用することができます。
家を売る際の印紙代ってどのくらい？
売却額によって違ってきますが、1000万円超から5000万円以下の場合には通常は2万円です。ただし、家を売る場合の印紙税はH30年3月31日までは軽減措置が適用されていて半額となります。
なお、500万円超から1000万円以下の売却なら軽減措置なしでも1万円で、軽減措置中なら5千円です。
家を売る際の測量（土地境界確定測量）の費用やその負担は誰がするか？
100㎡（約30坪）の住宅用地では約30万円が相場と言われます。測量を希望するのは買主側になりますが費用負担は売り主になるのが一般的です。
ただし、測量はしない事も多く、よほど高額な坪単価でもない限り一般の住宅の売買で測量をすることはまれだと言われています。実際に、私も測量をしてもらった経験はありません。
大抵の場合は、すでにお隣との境界が分かるようにブロック塀やその跡があったり、杭が残っていたりと、目視で十分確認がとれるケースがほとんどだからです。
家を売るにはどんな手続きが必要？
売ろうしている物件にローン（担保設定）がある場合
家を売るには、まずは家や土地が売ろうとしている人の名義かどうかが大きなカギとなります。
仮に、ローンを組んでる場合には担保として設定されている事が多いんですが、担保設定されている不動産を買う人は存在しません。
なので、ローン利用時に銀行やローン会社から「抵当権の設定」をされている場合には、それを解除することを前提とした売却となります。
抵当権を外すことは単純で、ローン残高を一括返済すれば外してくれます。
詳しくはこちらもどうぞ→ ローン途中の家を売る方法
なお、この抵当権の登記を外してもらう（抹消してもらう）手続きは司法書士さんに行ってもらうのが一般的で、数万円程度です。
売ろうとしている物件の土地とお隣さんとの境界線があいまいな場合
次に、隣の人の敷地との境界が曖昧な場合には、しっかりと杭打ちをやり直してもらうなど後のトラブルを防ぐための措置が必要となります。
そのためには、土地家屋調査士さんやそこが手配してくれる測量士さんの力を借りて、お隣さん立会のもと「境界確認」をする必要があります。これもせいぜい数万円程度です。
この時、ちょっとしたことですが、お隣さんが他所に住まわれている方などで、わざわざ立会いに来てもらうような場合には」お金まで払う必要はりませんが、お菓子くらいは手土産として持参するのがマナーとされています。
家を売るには必要な書類があります
不動産屋に売却を頼む際に必要な書類
- 家や建物の登記簿謄本（紛失の場合も再発行は不可、他の方法で対処可能。）
- 家を買った時の契約書 （なくてもOK 古い家だと無いのが普通ですね）
- 土地測量図（なければ測量してもらえばOK）
- 家の図面など詳細が分かるもの（なければ不動産屋さんが作成します）
売却相手に家を渡す時までに際に必要な書類
- 固定資産税の評価証明書
- 固定資産税の納付書（未納などの確認のため）
- 実印・印鑑証明
- 物件状況の確認書
- 境界確定測量図
- ローンを利用していた場合には
- 抵当権抹消書類（住宅ローンは売ると同時に返済することが前提なので）
家を売るにはいつ頃から動けばいい？
家を売るにはいつ頃からがベストなのか？そういった質問を多く目にしますが、答えは2つで1つは「春」で、それ以外の場合なら「今すぐ」です。（春は家が売れやすいから）
「今すぐ」という理由ですが、家は築年数が1年ごとに価値がどんどん下がってしまうためで、細かいことを気にする購入者なら築年が1ヶ月増えるだけでも毛嫌いする人もいるくらいだからです。
購入者には税金面を考慮して購入するなどいろんな人がいますが、そうした場合には、引き渡し日が1日でも早い方がありがたい人もいるからです。
もともと不動産は購入を決断した日が例え今日であっても登記の日や引き渡しの日は今日中とはいかず、数日でもスケジュールにはまだまだ厳しいです。
なので、購入してくれる人に少しでも都合が良く売れるためには1日でも早い方が良く、遅くても良いことなんてありません。
仮に遅い方が良い場合があったとすれば、それは売り主であるあなたの税金面の事情が関係してくるくらいだと思います。
先程、上記でも紹介しました購入から5年以内の売却にあたる短期譲渡所得に該当する場合には5年を超える日を迎えるタイミングを待ってから売るほうが税金を抑えることができるからです。
と言っても、そのような家を売る人というのは極めて少ないですので一般的には皆さんは該当しないと思います。
家を売るには売り出し価格で売れないことは知っておくべき
家を売るには最初に「売り出し価格」を決めます、これは不動産屋さんが売り主さんの希望をもとにつけてくれるいわゆる「売値」のことです。
ただし、この売値にはひと癖あって、通常は値引きをしてあげることを前提としたやや高い価格をつける傾向があります。
不動産さんのやり方によって高くつけないところももちろんありますが、最初にわざと高くしておくことで簡単に値引きを出しやすくするという演出を目的する業者も多く存在します。
なので、「家を売るには売り出し価格では売れない」という表現が出回っているんだと思います。
【家を売るには】 まとめ
当ページでは家を売るために必要な基本情報を一気にご紹介しましたが、絶対にハズせないコツは「不動産屋さん選び」だけ。
（それ以外の注意点はどこの不動産屋さんでもサポートしてもらえます。）
知っておいていただきたい事は、ちゃんとした不動産屋さんさえ選んでおけば税金や書類などあなたが何もご存知なくてもちゃんと売却に成功できるということです。
売る際に必須な物は不動産屋さんの営業マンさんがリスト表などくれるので、それを見ながら1つづつ用意したり、「これって何？」と聞けば「それは～ですね、役場に行って◯◯課で◯◯証明書下さい、と言えばすぐ用意してくれますよ」などと営業マンさんが法務局や役所とあなたの間に入ってお世話をしてくれます。
人生に何度も経験することのない不動産売却なので、どこの不動産屋さんでもバッチリ手助けしてくれますよ。
後は、あなたの状況と同じ売却ケースが当サイトの別ページに書かれていたら、ぜひそちらも参考になさってみてください。
あなたの家・土地・マンションが高値で早く売れますことを願っております。
