家を売る人にオススメのコラム

家を売る時に絶対に知っておきたい三つの注意点!一つでも効果大

家を売る時には絶対に「三つの注意点」を知っておきたいところです。

もしこの三つを知らずに売却すれば、不動産屋さんの悪意のあるなしに関わらず何百万円も安売りされてしまったり、あと数ヶ月だけ売却を送らせておけば税金の支払が5%安くなっていた・・・なんて目に合う可能性が出てきます。

これが絶対に知っておきたい三つの注意点

  • 家の正しい相場(売値)を知っているか?
  • 売却時にかかる費用を知っているか?
  • 保有年数が一定年数を超えているか?

家の正しい価値を知ってますか?

上記では3つの注意点をあげてみましたが、本当はこれ1つを知っておけば売却で失敗することはないと思います。

実は不動産の売却価格というのは、不動産屋さんによってまるで違ってくるもので、売却に自信がある業者なら相場よりも高い売値がつきますし、売却が不得意(価格帯や立地や間取りが苦手)な場合には、相場よりも安く売られてしまう傾向があります。

売却に成功するためには、なるべく数多くの不動産屋さんから「家がいくらで売れるか?」の見積りをもらい、それを見比べて最高値をつけてくれる業者を選ぶ必要があるんです。最高値をつけてくれるってことは、高値でも買ってくれそうなお客さんを抱えている可能性がとても高いという意味になるからです。

一般の方が最高値を見つけ出すのは難しいんですが

一般の方にはこれは相当難しいことで、おそらく殆どの不動産屋さんは適当な対応しかしてくれず、見積りの額もかなり適当なもので、相場よりも安い無難な価格をつけてくることが多いと思います。

その理由は「どうせ見積りだけ出さされて、他所に売却依頼するだろうな」と思われているからですが、でも大丈夫です!それを簡単に実現してくれるものがネット上から利用ができる不動産の一括査定サービスになります

参考にどうぞ→ 実際に利用した時の記事です

私も今までにあちこちの見積りサービスを利用してきましたが、結局今はここに落ち着いてます。その理由は、他の見積りサービスを利用するよりも高値がつきやすかったり、スムーズに早く売れやすい印象があるからです。全国で不動産投資をしていて家やマンションの売却にも慣れている私の仲間の多くも上記で紹介しているものを利用していますので、きっと同じ印象なんだと思います。

もしまだローンの支払いが残っていたら

もし売却をする際に住宅ローンが残っていたら、それは一括返済をする必要があるのでお気をつけください。一括返済をする場合でも、ネットの見積りサービスでどこにいくらで売れるか?が分かっていれば、一括返済ができるかそれとも不足する金額がいくらあるかもすぐに分かるので助かります。

こちらの過去記事でも紹介しています→ ローン途中の家を売る方法

売却時にかかる費用は?

不動産の売却時にかかる費用のほとんどは不動産屋さんに支払う手数料になります。これは売ってもらう家土地の代金が400万円以上の場合にはいくらの売値で売れても同じ計算式で費用を算出できます。

(売値×3%)+6万円 です。仮に3000万円で売れた場合には96万円になります。一応、この金額は不動産屋さんがお客さんからもらえる「上限額」とされていますが、現実にはこれがそのまま費用となることがほとんどです。

あとは登記費用や測量費用(土地を含む場合)などがかかりますが、不動産屋さんに払う手数料ほど大きな支払が必要になることはまずありません。その他はせいぜい数万円程度がいくつか発生するだけで、合計しても20万円くらいが一般的だと思います。(よほど高額な物件ですとまた話は違ってきますが)

費用が分かっていればより売れやすくする手段も使えます

家を売ればいくらの費用がかかるのかまるで知らずにいると何かと不安ですよね。でも、ちゃんとした費用を把握さえしておけば、雨漏りを修理したり、雨漏り跡のシミがついた壁紙を貼り替えて綺麗にしたり、床板がブヨブヨしている洗面所を20万円程かけてプチリフォームして新品同様に変えて魅力的に見せるなど、あの手この手で売り家の魅力をアップさせることができます。

もちろん、家を売る時の費用が分かっていなくてもそうした事はできますが、プチリフォームや修繕のために10万円で留めるか、もしくは思い切って50万円ほどかけてあちこちを修繕して綺麗な家にしてから売るか?など、心づもりで打てる手は大きく違ってくるものです。

ちなみに、私がいつも売り家の魅力をあげるためにやるのはトイレの便座交換と床と壁紙の貼り替えです。トイレの便座は新品に交換をし、床と壁紙も貼り替えてもらうことによって「家の中で最も不衛生な箇所」を「最も新品で気持ちの良い箇所」に変えることができます。トイレは狭いので費用もあまりかかりませんし、費用対効果も大きいんですよ。

もちろん、これは上記で紹介した3つの注意点(売値・売却にかかる費用・損をしない売却タイミング・)を把握しているからこそできる手段です。

保有年数が一定年数以上かどうか

保有年数が5年を超えているかどうかで税金が大きく違ってくるんです。多くの方の場合には不動産の売却時に課税対象となることはほとんどないと思いますが、もし課税対象となる場合には、お持ちの不動産を売却する年の1月1日の時点でどれだけの保有期間があったかが大きなポイントとなります。

もし売却をする年の1月1日の時点で5年以下の保有期間しかなければ売却時に20%の税金がかかり、5年を超えていた場合にはこれが15%となりいっきに5%も税率が減るのでこれは無視できません。

課税対象となる物件はかなり限られます

課税対象となる物件はかなり限られているために、ほとんどの方は関係がないともされています。と言うのも、不動産を売却した場合に利益がでないことには課税対象にならないからです。

かつて購入した時の金額よりも現在の価値の方が上がっていないと課税の心配はありませんし、もし値上がりをしていた場合でもその利益から3000万円の控除をした後にまだ利益が残っていないと課税にはならないからです。

普通の木造住宅なら20年も経てば建物は無価値に

通常、家の価値は新築時から物凄い勢いで減少するため木造住宅なら築20年も経てばほとんど家の価値は残らず、あるのは土地の価格くらいのものです。ですから、都内の一等値のような特殊な場所でなおかつ土地バブルでも起きていないことには、かつての購入時の価格よりも今の価値が上回るなんてことはありえないんです。

ただし、勝どきなどのマンションの場合には、平成10年頃に購入した新築価格よりも20年近く経った今の方が価値が上昇しているケースもありますので、そういったところにお住まいの方は事前に不動産屋さんに税金のことを相談されることをオススメします。どこの不動産屋さんでもだいたいのことはすぐに分かりますよ♪