家を売る人にオススメのコラム

東京オリンピックまでマンションが値上がりするという発想はヤバイ

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東京オリンピックまでマンションは値上がり

東京オリンピック開催に向けての工事などによる経済効果でマンションが値上りすることを期待し、2020年まではマンションを保有を続けようとされる方が多いそうでがこれは要注意です。。

なぜなら、株と同じで、皆さんが同じ考えをしているので実はとても危険な発想になります。東京オリンピックの直前まで売らずに我慢して、最高値に値上がりしている頃を狙って売却しようとすることは素人もプロの転売業者も同じ土俵で戦うことになるからです。

売る予定なら人より先に売ってしまわないと旨味が減る

売るタイミングをいかに人よりも少し早くするか?これが高値売却をするためには欠かせませんが、いつがそのぎりぎりのタイミングかなんて誰にも分かりません。

せめて不動産屋業界に長くいるプロなら市場同行などの噂を耳にする機会も多いので一般の人よりも売却タイミングを逃すことは少ないかもしれませんが、そんなプロでもタイミングを合せられるのはほんの一握りだと言われています。

現に、昭和バブルの頃には多くの不動産屋さんが売却タイミングを読めずに倒産しました。

今回のオリンピックバブルもきっと昭和の不動産バブル崩壊同じになるはずです

どうしても値上がりをしてから売りたいという場合には、まずはいますぐにマンションの売値を査定してもらっておくことをオススメします。その売値が思っていたよりも高値で納得できるものなら今すぐ売却すれば間違いなく損はしません。

もしまだ売りたくないという人は、1年後にもう一度査定をしてもらい、今回の査定額と比べてみるとどれだけ値上がりをしているかハッキリとします。

1年後に少ししか査定額が伸びていなければその時が売り時です。きっとそれ以上に値上がりすることはないと思います。値上がりよりも値下がりの方が勢いが強いので、1年でじわりと値上がりしているくらいならそんな増加分は1ヶ月や2ヶ月で吹き飛んでしまいますよ!

とにかく基準となる査定額を早くに把握しておいてくださいね。

誰も不動産の売却タイミングを読めない理由

売却タイミングの基本としてはオリンピックの直前とされていますが、そんな事は誰でも分かっていますし、他の人よりも売却が遅れてしまうと大幅値下げをして売却処分しないと売れなくなるリスクも知っています。

本当に賢い人は大きな儲けを目指さずに、すでに売却を始めていると言われます。(私の不動産屋投資仲間には都内で活動している大規模大家さんなどもいるのでそんな情報をよく耳にするんです。)

手堅く売却しようとする人は世間よりも早く売却をする

売却役狙いの物件を複数持っている人は1件あたりの利益を少なくして無難に手仕舞いする変わりに、数でカバーして大きな儲けを出す傾向があります。こうした大規模投資家さんの動きは市場に与える影響も大きく、種火さえついてしまえば後は一気に市場が売却ムードに染まってしまうことも多々あります。

そんな裏事情を知らない一般の方が、自宅マンションを売却するのにタイミングを狙っていたらひとたまりもありません!今なら3000万円で売れる予定のマンションがあっという間に2000万円まで値下げしないと売れなくなるなんて事も珍しいことじゃありません。

100万円でも高く売らなきゃ困るという方は、なおさら手堅く今のうちに売却してしまうほうが無難です。

ひとたび売りムードが広まると値下げしても売れなくなる理由

ひとたび市場にマンションの売りムードが広がってしまうと、購入をしようとしていた人達は市場からいったん離れてしまいます。なぜなら、そのまま値下がりを続けて底値になってから購入したいからです。

そんな時期は1年や2年では収まらないので、売却のタイミングを逃してしまったら後は半値くらいに値下げして大損をしてでも手放すか、1〜2年は売らずに売値が上がってくるのを待つか、選択肢は2つになります。

マンションの事故リスクは絶対に管理できない

ただし、マンションの場合にはあなたの所有する部屋意外に沢山の人が住んでいるため、売値が戻るのを待っている間に事故や事件が起こることも多々あります。そんなことが起きてしまうと、今度はどこのマンションも売値が戻った時でも、あなたのマンションは”いわくつき”の物件として値下げしないと売れなくなる恐れがあります。(これは都会や地方に限ったことじゃありません。)

例え階が異なる場合でも、同じマンションであればイメージが悪くなるのは当たり前のことなんです。その場合、ローンなんて残っていれば担保価値を下げられてしまい、追加で担保を提供するか、現金をある程度入金してローンの残高を担保価値と合わして上げる必要があります。

(もしそれができなければローン契約を解消させられ、一括返済を求められるリスクもあります。)

都内の人気エリアは話が別だと思ってませんか?

「マンションは早く売ってしまった方が得策ですよ!」という話をしていると、必ず言われるのが「都内などの人気エリア(湾岸エリア等)なら東京オリンピックまでは確実に値上がりを続けるんじゃないですか?」という話です。

私の知り合いが最近売却した”勝どき”のワターマンションがここ数年で値上がりをした物件でしたが、そんな物件はかなり限られていますし、どんな人気のマンションでもいつ突然に値崩れするか分かりません。

なぜなら、これも最初にご紹介しましたように、皆さん同じように値上がりのピークを狙って売却しようとしているからです。高値を狙った売却はまるで椅子取りゲームのようなものなので、先に売った人は勝てますが、売るのが遅れた人は負けです!

下手すると購入した当時よりもずっと安くしても売れ残るリスクはどこにあるマンションでもほとんど関係がありませんよ。

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