家を売る際に築年数は大きく営業をします。それは値段や売れるまでの期間にも影響をしてしまいます。
実は私は、これまでに複数の中古の家をあちこちの不動産屋で売ってもらった経験があって、築10年の家から築20年や築３０年を超えた家までいろいろ経験しています。
これまで売却してもらった経験で分かったのは、築年数のことを心配するよりも先に、自分が売ろうとしている家と相性が良い不動産屋に売却依頼することの方が大切だということでした。
家を売る際に築年数の心配より大切な不動産屋選びとは
家を売る際に、築年数の心配よりも大切なことは、あなたが売ってもらおうとしている家と不動産屋が相性が良いかどうか？です。
なぜなら、不動産屋ごとに抱えているお客さんの客層が異なるからです。つまり、どんな家でもスムーズに売ってくれる不動産屋さんなんて存在しないということです。
例えば、平屋を売るのが得意だったり、２階建てを売るのた得意だったり、３階建てが得意だったりと、高さだけでも違ってきます。
当然、木造と鉄筋コンクリートでも違いますし、部屋数が多いのが得意や少なくて一部屋がやたら広い方が得意など、ホントにいろいろです。
もちろん、築年数が浅い方が得意な業者もいれば、築２０年や３０年の家を売るのが得意な業者も存在しています。
そうした業者のなかで、あなたの家の築年数と相性が良く、その上、構造なども相性が良い不動産屋に売却依頼ができれば、他の不動産屋ほど苦労することもなく、あっさりと高値で早く売ってもらえるようになるんです。
あなたの家の築年数と構造を得意とする不動産屋を探すには
あなたの家の築年数と構造等、全ての要素でどこよりも売却を得意とする不動産屋を探すには、複数の不動産屋から査定をもらうしかありません。
複数から査定をもらえば、面白いくらいに各社で査定額が違ってくるんですよ。
ネットの一括査定なら簡単に「相性が良い不動産屋」がみつかります。
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後は、集まった査定の中で最高値をつけてくれた業者こそが、相性が良い不動産屋だというわけです。
私も毎回利用していますが、今の時代、こんなに便利なものを使わずに家を売るのはわざわざ大損しようとしているようなものです。
それに、築年数が経っててそれを気にしているくらいなら、なおさら使わないと、売値で２００万円も３００万円もすぐに大損してしまいますよ。
築１０年もすると家の価値は半減
家は築１０年もすれば新築時からの価値は半減してしまいます。これはどんなに大切に使ってても同じで、年数だけでシビアに計算をされてしまいます。
また、築２５年までいってしまうと建物の価値はほぼ０円となります。ただし、これは木造住宅の場合であって、鉄筋コンクリートの場合にはこれよりも１５年ほどは価値が長く続きます。
こうした築年数を元に価値が左右されるベースには、法律上の「耐用年数」というものがあります。木造２５年、鉄筋コンクリート３５年のように定められているんです。
もともとは固定資産税の計算をする時のためのルールで、不動産の残存価値を出す際に利用されています。
でも、これはあくまでも値段を算出する時の参考にするためのもので、いくら築年数が古い木造住宅でも、値段は売り主が好きにつけることができるので、家の立地が優れている場合や、他にライバルの売り家が少ないエリアなら、強気に高い売値をつけても平気で売れることは珍しくありません。
要するに、不動産屋さんの腕次第で、築年数が古くて価値がないはずの家でも、高く売ることはありえるわけです。
そのためにも、不動産屋選びは絶対に気を抜けないところです。
築年数が古い家は耐震基準にも注目
築年数が古い家の場合には、立地や見た目が良くても、「耐震化」がされているかどうか気にする人も多いです。
例えば、昭和の時代に建てられた家の場合などは、自治体によっては耐震化の補助金を利用してほとんど出費なしで耐震化住宅にしてもらえることもあるので、そうやって家の価値をアップさせることで高く早く売れやすくさせるのも一つの手です。
築年数が古い家だからといって更地にするのはマズイかも
築年数が古い家だからといって更地にして土地売りにしてしまう人も多いですが、それはマズイこともあります。
と言うのも、家は解体して更地にしてしまうと、土地にかかる固定資産税が何倍に跳ね上がる原因になるからです。
例えば、宅地の上に建物があると、そこに人が住んでいるかどうかに関わらず、本来かかる固定資産税が６分の１まで低くなります。
でも、建物を取り壊しをして更地にしてしまうと、固定資産税が一気に６倍まで跳ね上がることになるわけです。（※諸条件により多少異なります）
私がこれまで売ってもらった経験や、周囲で知り合いがボロボロの地古の家を売ってもらってのを見てきた感じからは、リフォームして人が住める家なら壊さずに売るのが得策だと言えます。
家の取り壊しは安くても１５０万円はかかる
そもそも更地にするには、木造２階建てで、重機が入りやすくて家の周囲が空き地になってるような恵まれた環境でも、１５０万円くらいはかかります。
これが隣近所の家が隣接している場合や、重機が入れずに人が手で壊していくケースになると２００万円なんてすぐに超えてしまいます。
そんな取り壊し費用は更地化して土地を売る時には１円も上乗せはできません。見た目が綺麗になってスッキリするだけで大損のものとです。
家の取り壊しをやたらと勧めてくる不動産屋さんは避けるべき
リフォームをすれば人が住める家なのに、やたらとしつこく解体を勧めてくる不動産屋は避けるのが得策です。私も過去に経験があります。
なぜなら、更地にしたほうが不動産屋は売りやすくて楽ができるからです。それに、ズルい業者の場合には、自分が懇意にしている解体業者を紹介してバックマージンをもらうところもあるからです。
不動産屋はあなたから家の売却を依頼された後に、売ることができなかったとしても１円も損はしませんから、とりあえず解体させて解体業者から１０万円などのバックマージンをもらった時点で儲けて完了しても良いわけです。
でも、ホントに誠実で腕が良い業者や、すぐに売れそうな見込み客を抱えている不動産屋なら、解体なんて勧めないのが普通なんです。
言い換えれば、家の築年数が経っていて売る自信がないから、解体の紹介で小遣い稼ぎでもしようとする人がいるというわけです。悪徳業者には気をつけてくださいね。
築年数によっては解体した方が売れやすい家もあります
本当は、売り家を解体せずに売るのが理想的ですが、特別な例として解体した方が断然に売れやすいケースがあります。
それは、自分の家の周囲に新興住宅地が広がってきているようなエリアです。自分の家は数十年前からあるのに、周囲の家はここ１０年くらいで宅地造成されて一気に綺麗な家だらけになっている場所などです。
そのような立地だと、例え築年数が２０年くらいの家で、外壁塗装だけでまだまだあと２０年は生活できる状況でも、見劣りをして売れづらいことがあります。
ただし、その場合でも、まずは一括査定を利用して、本当にすぐに現状のままで高く買ってくれる人がいなさそうか？は調べておく必要はありますよ。
家を売るのに築年数が経っててもリフォームは急がなくてOK
家を売るのに築年数が経っててもリフォームは急がなくてもOKです。その理由は、中古の家を買おうとする人の多くは、購入後に自分の好みにリフォームする人が多いからです。
特に今の時代、輸入壁紙や輸入床材などを使い、北欧風の内装に全てリフォームしてしまう若いご夫婦も沢山います。
また、壁を壊して本来２部屋だったものを１部屋にするようなリノベーションをするつもりで築年数の経った家を探してる人も多いので、そうした人からすれば、好みじゃないような真っ白な壁紙やありきたりなフローリングに張替えをされ、その分だけ売値を高くされては困るんです。
むしろ、ボロボロのままでも良いので、手をかけなくても良い代わりに１００万円の値引きを出してあげたほうが、私の売却経験からも反応が良くて売れやすい傾向があります。
家を売るのに築年数が経ってても高く売れる家
家を売るのに築年数が経ってても高く売れる家は、デザイナーズ住宅や再建築不可物件、それに、古民家カフェなどができそうな立地の和風建築の家です。
古民家カフェをする人に築古の家が受ける理由
特に、最近はカフェをしたがる人が多く、そうした人はインスタ映えなどを意識してか、古民家風を目指して和風建築の古い家を探す人が都内に限らず地方でも多いんです。
和風建築の古い家で、間取りや立地が好みだったり、近隣で駐車場が借りられそうな立地なら、家の価値そのものは既にタダ同然になっていても２００万円や３００万円の建物価格で売ることも十分に可能なんです。
また、古民家カフェの場合、柱や床材や設計の古さや天井の低さなどは、お金では買えないプライスレスな貴重な要素なんです。極端に言うと、柱の汚れさえも古民家カフェには価値があるというわけです。（わざわざ着色ニスで汚すくらいですからね。）
再建築不可の住宅には築古なんてほぼ関係なし
再建築不可の住宅とは、前面道路の狭さなどが今現在の法令基準を満たさないために、再建築が許可されない家のことを言います。消防車などが入れないから・・・という理由です。
でも、今だに再建築不可の家は全国で売れています。築３０年を過ぎたような家でもです！その理由は、再建築不可の家は「工夫」によって、ほぼ新築に立て直すことができるからです。
再建築不可の家の方はこちらも参考にどうぞ ＞＞ 再建築不可の家を上手に高値で売る方法
