家を売るのには大きく分けて専任契約と一般契約の2種類がありますが、どの契約方法が一番良いかと言うと、過去に私が数多くの家を売ってもらった経験からは「一般」がベストだと思ってます。
私は経験から、依頼する不動産屋さんがちょうど自分の家の買い手にふさわしいお客さんを持ってさえいれば契約方法なんて何でも良いという事を知っているからです。
専任や一般の契約方法よりも家と不動産屋の相性が大切
家を売ってもらうのに最も大切なのは、家と不動産屋の相性です。いくら契約が一般でも専任でもその不動産屋にあなたの家を好条件で買ってくれるお客さんがいなければ意味がありません。
家を好条件で買ってくれるお客さんがいる不動産屋を見つけることは簡単で、ネットから利用できる不動産の査定サービスを利用すればどこに頼めばいいか簡単に分かります。
専任にこだわる不動産屋さんがいる理由
一般の契約なら複数の不動産屋に依頼をお願いすることができますが、「専任」と名前がつけば一社にしか依頼することができません。つまり、自社だけへの依頼なので他の不動産屋に売られてしまって儲け損なう心配がないんです。
もちろん、この専任契約によって不動産屋さんがやる気になり高い値段でなおかつスピーディーに売ってくれるなら問題はありませんが、案外そんな簡単にはいかないものなんです。
専任には2種類あります
専任には（専任媒介契約・専属専任媒介契約）があり、依頼するあなたにとって自由なスタイルで依頼できるのが一般契約となります。
なかでも”専属専任”媒介契約の場合には、「他の不動産屋には依頼してはいけない」とか「自分で買い手をみつけても自己成約させてはだめ、もしも自己成約させたら違約金」という業者を優先したものまであります。
一方で”専属専任”よりも少し軽い契約の「専任媒介契約」は、売り主であるあなたが自分の力で買い手を見つけてくることは自由となっています。
いずれにしても、今の時代には専任や専属専任などで業者がやる気になろうがどうしようが、それよりもネットで幅広い業者から査定をもらい、その集まった査定のなかで最も高値をつけたところに売却依頼するのが無難と言えます。
専属専任媒介契約までしても高く早く売るのが難しい理由
家を売る場合、家と買い手の相性が売買契約の締結には何よりも大きく影響をします。
お客の予算とあなたの家の価格が合ってないと意味がない
例えば極端な例ですと、あなたの売りたい家の売値が3,000万円だとします。この場合、予算が2,000万円くらいまでのお客さんの情報しか持っていない業者はどんなに頑張って動いてくれても、まず3,000万円で売却することはできません。
とろろが、3,000万円や4,000万円ほどの予算のあるお客さんを沢山知っている不動産屋なら、わりと簡単に買い手を見つけてくれる可能性が高いんです。これも家と業者の相性の一つです。
同じ家でも買い手によっては無理してでも買いたい家になることも
また、家の立地も相性に大きく影響をし、例えば、子供さんの学区を優先して中古の家を探している人からすれば、いくら価格的にお得な家が見つかっても子供を通わせたくない学区の家ならおそらく買ってもらえません。
この場合、通わせたい学区にある家なら、多少は理想よりも築年数が経っていたり予算オーバーをしていたとしても、きっと無理をしてでも買ってくれる確率は高くなります。
このような買い手側の理由って、不動産屋さんと結ぶ「契約の種類」や「やる気」なんて関係がありませんよね？結局は、契約の種類よりも「求めている人に売る」ということに意識を向けるべきで、実はこれが一番簡単な方法だったりもするんです。
専属専任媒介契約から一般に戻すには？
もし今現在、すでにどこかの不動産屋さんと専属専任媒介契約をしている場合、特にトラブルさえなければ契約が完了する日を待ってから他の業者に変更することをオススメします。
トラブルや大きな不満がある場合には交渉をして解約に向けて話を進めるしかありませんが、通常は3ヶ月ごとに契約更新となるので最長でも3ヶ月先には他社に切り替えすることは可能です。
他社に切り替えするまで3ヶ月あったとしても、その間にネットで他社からの複数の査定をもらうことは問題がありませんので事前に下調べをしておいたり、次に売却依頼をしたい不動産屋さんとコンタクトをとっておくことは可能です。
先に声をかけて準備さえしておけば、現在の専属専任媒介契約の完了と同時にすぐに他の不動産屋さんでお客さんを紹介してもらえてすぐに売れる可能性だってあるからです。（次の業者と契約さえしなければ問題はありません。）
専属専任媒介契約をなぜやめたんですか？と聞かれたら
専属専任媒介契約を結んでいる業者から他の業者に切り替える場合には、当然、次の業者は「なぜ変えるんですか？」と聞いてくるはずです。
この時、前の業者のことは決して悪く言わないように気をつけてください。例え酷い目に会っていたとしても「思ったほど内覧が入ることがなくて担当さんも苦戦されてたみたいなので」など、聞いた業者も「それなら仕方ない」と思えるような当たり障りのない理由にするべきです。
