家の査定にはいくつかの基準があって、これはどこの不動産屋でも同じ基準を使っています。
例えば査定ポイントとしては、築年数・間取り・敷地面積・延床面積・建築メーカーのブランド・立地・日当たり・建築にあたる制限（再建築ができるかどうか）などです。
（もちろんこれ以外にもまだありますが基本的な基準はこんな感じです。）
あとはここから家の傷み具合をチェックしたり、近隣のマイナス要素をチェックしたりと、本来の価値からマイナスするべき部分を考慮して査定額を出します。
なので、売り家について自分でできる対策は、徹底した掃除、匂いを消すための芳香剤の設置、家の片付け、後は痛み具合などを正直に伝えることくらです。
ただし、査定してくれる業者さえ上手に選べば査定額を高くできる可能性はぐっと高まります。以下にまとめてみました。
家の査定業者を上手に選ぶことは査定額を高くすることに繋がる
家の査定業者を上手に選ぶことができれば、本来の価値（相場額）よりも高い査定額を出してもらえやすくなります。またそればかりか、あっという間に売れるというスピード売却にも繋がりやすくなるんです。
仮に相場が2500万円の家でも気に入ってくれるお客さんに紹介してもらえたら3000万円で売れることもザラです。また逆に、合ってない業者から査定をもらうと相場より何割も安い金額しか出ません。
5社や6社もの不動産屋さんから査定をもらえば、その中で他社よりも高い査定を出してくれる業者がきっとみつかります。その最高値の業者こそが売却依頼をするべき相手ということになります。
→ 内覧しながらの査定で詳しく見て正確な金額を出してもらう場合には
リフォーム前提で買う人や土地狙いで買う人もいます
いくら古い家でも立地が悪くなければ後の建て替えを考慮してそこそこ良い値段で買ってくれる人もいます。それに、今はリノベーションなどおしゃれなリフォームをすることを前提に古い家を買う若い世代も沢山います。
中には親の介護だったり、通院だったり、子供の学区のためだったり、人によってはいろいろですが、複数から査定をもらえば、そうしたお客さんを持つ不動産屋さんと繋がりやすくなりますよ。
そういった意味でも「どこの業者に査定をしてもらうか？」が全てを決めると言っても良いと思います。査定の時点から業者選びを間違えてしまうと普通なら2500万円で売れるはずのあなたの家が1980万円で売られて大損させられるリスクもあるので注意してくださいね。
査定の最大のポイントは築年数
家を査定してもらう場合に、最も影響力を与えるものが築年数になります。木造ならだいたい築20年も経てば建物価値はゼロになります、鉄筋コンクリートの家でも35年経てば価値はゼロとなります。
これを聞くと、「ウチの家はまだまだ綺麗だから！」と思われる方も多いと思いますが、残念ながら日本の不動産市場では家の見た目や痛み具合の程度よりも、単純に年数だけで判断されることが一般的なんです。
築年数だけで価値がほぼ決まる理由とは？
築年数が売り家の価値に大きく影響する理由として「減価償却」という税法上のルールが影響します。この減価償却とは言い換えると「税法上における物品の寿命」といった感じで、資産価値の計算に使われるルールになります。
なので、不動産に関わらず車や工場の機械、オフィスのpcやコピー機などほとんどの物に設定されていて、「◯年経てば価値がなくなる」という年数が物ごとに細かく定められているんです。
実は、この減価償却の残存年数が住宅ローンで利用できる年数と繋がっているのが大きなポイントでして、新築の木造住宅なら減価償却の残存年数が「22年」あるので22年のローンを組めるといったイメージです。（建物のみローンの担保にした場合は22年でも土地も担保にできればもっと伸びます。）
なお、鉄筋コンクリートなどの場合には約40年ほど（構造によりさらに分かれます）あり、ローンを使える年数も木造住宅より長くなります。
不動産屋にとって減価償却の残年が短い家は売ることが難しい
減価償却期間の残りが少ないということは、仮に購入希望者が現れてたとしてもローンを使える年数が短くなるので購入に至らないケースも多々あります。もともと中古住宅を買おうとしている人には新築を買えるほど収入がない人も多いので、ローンが長く組めないとなると毎月の支払い負担が大きくなるので買うことができません。
かと言って、収入が高い人が中古住宅を買うことは少ないので、結局はどれだけ家が綺麗でも築年数が多く経っている家はそれなりに安い値段でないと売れないなんです。
売却時に安さを前面に出して売れば簡単に売れますがそれはいつでもできます。でも、まずは「家の魅力と合うお客さんに売ることができる業者」を探すことが賢明です。同じ家を売るにしてもこの視点の違いだけで何百万円も簡単に損得が別れますが、多くの人はこうした事実を知らずにいきなり気に入った不動産屋さんに売却依頼をしがちですが、あまりも勿体無い話です。
ローン審査のノウハウが豊富な業者も強い見方です
住宅ローンの利用年数を伸ばすには、家の価値がほとんどない場合には土地を担保にすれば伸ばすことは可能となります。また、頭金を多く入れて借り入れをする金額を小さくすることでもローンの利用年数を伸ばすことにも繋がります。
当然ですが、このような知識が豊富だったり、過去に沢山のローン審査をお世話した実績がある業者さんであれば、家との相性に合ったお客さんを見つけられなくても、ローンを通してスムーズに売却をさせらえれることにも繋がります。
いずれにしても、あなたの家を売るのが苦手なところは、査定で高い金額なんて出してこないのでネット査定などで複数社分を比較すれば簡単にふるいにかけることができます。
（関連記事です）
