家を売る人にオススメのコラム

見た目の古い中古マンションを売る時に注意すべきこと

古い中古マンションを売る

見た目が古くてパッとしない中古マンションを売る時は気をつけておかないといけないことはいくつかあります。まず、ぼろぼろの状態のままではまともな価格で売ることはできないという事です。

マンションの外観がぼろぼろの場合には仕方がありませんが、室内の場合には売り主さんがメンテナンスを怠った結果なので売却前に少しでも改善させてあげる必要があります。

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中身がぼろぼろの中古マンションは不動産屋さんも本気で動いてくれません

不動産屋さんだってあなたの家以外も扱っているのでとても忙しいので効率にはとても敏感です、だから少しでも売れる確率の高いマンションから案内をする傾向があるんです!そのことから最も売ってもらえなさそうなマンションが見えてきます。

不動産屋さんが売却について本気になってくれないのは「室内の掃除をしてない」「破れた障子や襖や壁紙がそのまま」「黄ばみなど変色した壁紙」「生活臭が臭い」などなどとにかくいろんな要素があります。

他人の生活臭ほどイヤなものはない

古いマンションには芳香剤

これは戸建ての売却の時期でも触れたことがありますが、他人の家の生活臭ほどイヤがられるものはないんです。これってそこに住んでいる人は慣れているのでまず気が付かいないのが厄介な点です・・・

台所の壁や天井に長年にわたり染み付いた油などのニオイは部屋のあちこちにひろがっていますし、洗濯場や風呂場のニオイも他の部屋まで広がり、他人はそういった自分の家のニオイとは異なるニオイには敏感です。そして例え潔癖症でない人でも気持ちが悪いものなんです。

見た目が悪くて臭いもする!そんな物件は誰も買いたくない

まして見た目がぼろぼろのマンションとなれば、視覚効果でぼろぼろだと認識したうえに臭いがくるので余計にきついはずです!

この対策は徹底した掃除と壁紙の貼り替え、そして芳香剤の設置をするしかありません。費用対効果を考えると、優先順位は「掃除→芳香剤→ 壁紙貼り替え」になり、掃除は特に換気扇などの油を徹底的に落とすことが大切となります。

もしここまでできれば、外観がぼろぼろのマンションに入ってみたら思ってたよりもずっと綺麗な部屋で「当り物件」でも見つけたような印象を与えることができます。

最初の印象が悪いことを逆手にとる作戦

よく心理学で例えられるものに、「怖い印象の人が優しいと普通の人の何倍も良い人に感じる」というものがありますが、まさにぼろぼろのマンションを売る時もこの効果が狙えます!

内覧に来られる人に対して不動産屋さんが「築年数が経ってるマンションですから部屋の状態には期待しないでください」なんて言われて内覧に連れてこられた人は「凄い綺麗!この値段で手に入るの?!」といったようにお得感が満載になるんです。

(※芳香剤は部屋のクサイ臭いの原因を取り除いてから設置するのがオススメです。ちなみに私は以前はファブリーズなどの置き型タイプを使ってましたが最近は高級ホテルなどで使われているような少し高額な芳香剤を置くようにしてます。画像のものがそれで1個800円程度です。)

購入後にリフォームをする予定の人でも汚らしい部屋は嫌がります

近頃は築古のマンションを購入して内装をごっそりとリフォームしてしまうリノベーションと呼ばれる方法でまるで新築同様に室内を変身させてしまう素晴らしい方法が人気です。

でも、いくら見た目をごっそりとリフォームするからと言っても、もともとの状態が汚らしいことが分かっていれば購入には消極的になるものです・・・

また、仮に購入後にリフォームをするので汚れや臭いを気にしないという人がいたとしても安心はできません。なぜなら、汚れや臭いを値引きの理由にして「リフォームをしなきゃいけないからその分だけの費用は値引きをしてもらいたい」などと実に上手な交渉をしてくる人も今は多いからです。

こういった値引きの方法はネットや書籍に沢山書かれているので、全くの購入に素人の人達でもかなり鋭い値引き理由をみつけてくるのでまずはそういった弱みを見せないことが大切です!

お金も時間もなくてリフォームをして清潔感をアップさせる事ができない場合は?

とにかく早くマンションを売らなきゃいけない!とか、リフォームをして清潔感を上げたほうが良いことは分かるけどそのための費用がない!という場合には不動産屋さんを頼るよりも不動産の買い取り業者を頼った方が早く売れやすかったりリフォームしてない部分をさほど気にせずに購入してもらえる可能性があります。

なぜなら、買い取り業者は購入もどんなにぼろぼろのマンションでも大抵はリフォームも自社で一貫して行い、手直しをした後に転売をするというビジネスなので、不動産屋さんを通して売る「一般の人」とは、購入時の判断基準が違うからです。

ただし買取業者にもデメリットがあります

ただし、買い取り業者の場合には一般の人が買ってくれる場合と異なり、どうしても売れる金額が安くなってしまいがちです。それでも売却完了までのスピードが桁違いに早くて現金を手にいれられるまでのスピードも桁違いに早いので多少安く買われたとしても利用するメリットはかなり大きいと思います。

私が過去に買い取り業者に中古の分譲マンションを複数売った経験からしますと、買い取り業者によっても扱うのが得意な価格帯だったり立地や間取りなどが異なるようで、買い取り額の見積り額はそれぞれ50万円~200万円ほどの差がありました。

なので、いくら買い取り業者に売却すると決めた場合でも、何の根拠もなくいきなり1社の買い取り業者に決めつけない方が得策です。せめて3社くらいの買い取り業者から見積りをもらい、それを比較して最高値のところに売却するのがぼろぼろのマンションを早く売るための鉄則だと思いますよ。