ローン途中の家を売る方法は、ローン残高を一括返済するしかありません。（ローン残は、新たな借り入れとして組み直せば大丈夫です。）
そこで、まず最初に知らないといけないことは「家の売値が今ならいくらになるか？」です。
まずは「家がいくらで売れるか？」を知ってください
家が今ならいくらで売れるのか？それをすぐに知れて便利なのが、以下のネットの無料査定なんです。
公式サイト ＞＞匿名・無料で「最高値」や「業者名」がすぐ分かります
「今すぐ家を売ったならいくらになるか？」が分からないと、家を簡単に売れるのかどうか分かりませんよね。もしも家の売値がローン残高よりもはるかに安い場合には、大きな不足額が発生してしまいます。
私や不動産投資（大家）をしている仲間の多くも、上記で紹介しました無料査定を利用して売却依頼先を決めています。
もちろん他社にも類似サービスはありますが、ここは登録業者の数が1200社以上もあって他社を圧倒していることと、ネット上から「家の売値の査定」や「どの業者が最高値で売ってくれるか」が簡単に分かる手軽さ、そして悪徳業者や勧誘がしつこい業者は省かれているという安心感でも選んでいます。
売れる値段が分かったら次はローン残高の確認を
家の売値が分かったら、次はローン残高を調べる必要があります。銀行から年末調整のために年に一回送られてくるハガキを見て残高確認をするか、もしくは、ローンを組んだ時にもらった返済予定表を見ればすぐに分かります。
「そんな用紙やハガキはすでに捨ててしまってる」という方は、銀行に電話をすれば簡単に教えてもらえますよ。
そして、ローンの残高が分かったら「売値とローン残高の差額」を見れば、すぐに売れるか？それとも一括返済をするために新しくローンを組むか預貯金を崩すかを決めないといけません。
家についてる抵当権はローン残高を払うと同時に抹消処理をしてもらう
ローン残高がある家にはローン会社の抵当権がついていますが、この抵当権は登記簿に記されているもので法的な力で証明されているものです。この抵当権の登記を消さない限り、次の人に家を売ることはできません。
※不可能じゃないですが、お金を払ってまで抵当権がついている不動産を買う人は世の中に存在しないという意味です。
通常、ローンを利用している銀行で売買決済を行いますが、銀行の部屋を１室借りて、不動産屋と一緒に司法書士の先生も同席し、そこで現金の受け渡しを行うのを見届けてから抵当権の抹消登記、次の購入者への所有権の移転登記を済ませます。
これで、抵当権がなくなったまっさらな家が次の購入者に渡り、そしてその家の登記簿の所有権の欄には新しい購入者さんの名前が記入されることとなります。なお、新しい所有者さんには数日後に司法書士さんが手続きを済ませた新しい登記簿が郵送で届くのが一般的です。
大まかな査定額なら家を見せなくてもOK
大まかな値段の査定でよければ、家を見せることもなく、ネット上で入力する大まかな家の情報だけで利用ができるんです。
普通なら、見積りを出してもらう不動産屋には家に来てもらわないと査定してもらえないので、5社に声をかけたら5社がぞろぞろと家にやってくるため「家を売ろうとしている」ということが近所にバレてしまいます。
でもこれならあらかじめメールで届いた見積り結果を見て、最高値の1社を選べばいいので複数の不動産屋が家に来るのも防ぐことができるんです。
すぐに売れないと差し押さえになる！という人の強い見方に
すでに住宅ローンの滞納をしていて「1日でも早く家が売れないと差し押さえになってしまう！」という状況の方は、上記の査定サービスを利用する際に「買取業者」を希望してみてください。
買取業者の場合は、一般の人が購入相手にならないのでどうしても相場よりは安く買われてしまう可能性が高いですが、その代わりに、一瞬で購入してくれる可能性に溢れています。
一般の人は購入希望をして名乗りをあげてくれても、住宅ローンの審査に２週間ほどかかることもありますし、ローンに通らない人も近頃は増えています。
でも、売却相手を買取業者にすれば、ローン審査なんて不要ですし、普通の人のように夫婦で意見が分かれるとか、ドタキャンされる、なんてリスクがないので、とにかく売れることはほぼ間違いありません。
※当ページの記事で、最初に不動産屋から見積をもらうことをおすすめしたのは、すぐに買ってくれる人を抱えた不動産屋が存在していればそれがあなたにとって最も条件の良い売却になるからです。不動産屋を利用して一般の人を相手に売れば相場なんて無視した高値で売れることもあるからです。
どうして不動産屋ごとにあなたの家の売値が違ってくるか？
不動産屋によってはあなたの家を売ることを不得意と感じる業者もいれば、立地や構造やブランドなどからすでに見込み客を抱えていて得意とする業者もいて、1店ごとにつける売値が違ってくるものです。なので複数の不動産屋に声をかけて「一番高い値段で売ってくれる不動産屋」を見つける必要があります。
不動産屋によっては売値が100万円や200万円も違ってくることはザラです！でも・・・
複数の不動産屋を自分の足で回るのは現実的にはかなり難しい
不動産屋と言うのは、社員が沢山いて大きい店や親子でやってるこじんまりした店など様々です。また、一見すると売買に強くてバリバリ売ってそうに見えるけど、実際のところはここ何年も売買契約は成立できていなくて、アパートの管理や賃貸の仲介だけで成り立っているところも多いんです。
そんなところに売却の相談なんてしても、まともな売値が出ることはありませんし、ましてや売却依頼なんてしても売れるわけがありません。でも、不動産屋さんにとっては万が一でも売れたら大きな手数料がもらえるのでラッキー狙いで引き受けたりします。
こんなケースに当たってしまうと、いつまでも家は売れないし、売れない間に家の価値も下がってきます。大損する方向にどんどん進む一方です！
ローンを組んだのが5年以上昔なら「借り換え」で返済が100万円以上も減ることも！
とくに5年という決まりなどはありませんが、だいたい5年も前の利息は今と比べるとかなり高い数字になっているので、今のローン利息のものと借り換えをすれば、返済額が2000万円残っているものが1900万円になるということも十分にありえます。
ただし、これらは時間がかかるものですし、今の年収や勤務先の状況はローン会社にリサーチされるので、年収ダウンをしている方や世帯収入が減っている方、又は団体信用生命保険に再加入できそうにない高血圧や糖尿病や心疾患やがん経験をお持ちの方は、下手に借り換えの話は持ちかけないのが得策です。
やぶ蛇状態になり、言わなきゃよかった・・・なんて事にもなりかねません。
＞＞ 家の「最高値の売値」や「売ってくれる業者」も分かるんです
